تأثيرات الرهن العقاري.. سؤال وجواب

د. صالح السلطان

يتحين الناس صدور أنظمة الرهن والتمويل العقاري، وهذه مجموعة أسئلة من طرف طالبي الرهن، مع الأجوبة.

ما معنى الرهن العقاري؟
رهن العقار رهنا رسميا أو نحو ذلك من الطرق التي يقبلها الممول، وفقا للقوانين والإجراءات التي تقررها السلطة في قوانين الرهن والتمويل العقاري لتمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمباني المخصصة للنشاط التجاري. وللفائدة، هناك مشروعات أربعة قوانين أساسية متصلة بالعقار: التمويل العقاري ومراقبة شركات التمويل والتأجير التمويلي والرهن العقاري.

هل يسهم الرهن العقاري في زيادة الطلب؟
بصفة عامة يزيد الطلب، ذلك لأن من المتوقع أن يسهم الرهن العقاري في خفض تكلفة التمويل، أي في خفض تكلفة المنزل على المشتري. انخفاض السعر يعمل على زيادة الطلب على عموم السلع بما فيها المساكن.
كما أن الرهن العقاري يعمل على زيادة الطلب بطريقة غير مباشرة من جهة العرض نفسه. وتوضيحا، الرهن العقاري يزيد من العرض الإسكاني (مثلا التمويل الإسكاني ومنتجات التطوير العقاري). الممولون والمطورون العقاريون بدورهم يبذلون جهودا لزيادة الطلب على سلعتهم.

هل يحل الرهن العقاري مشكلة السكن؟
لا. لن يحلها ولكنه يسهم في الحل.
الرهن العقاري لا يحل مشكلة تدني القدرة الشرائية لغالبية المواطنين، نسبة المواطنين الذين يجدون أنفسهم غير قادرين على تملك سكن مناسب في تزايد، لأن ملكية منازل مناسبة صعبة أو خارج القدرة المالية لأكثرية العائلات، حتى مع وجود تمويل لمدة طويلة، مثلا 20 سنة. ذلك لأنه لا تتوافر لكثيرين دفعة مقدمة ذات اعتبار. ومن ناحية أخرى، يشكل القسط الشهري الذي يستمر سنوات طويلة عبئا ثقيلا على ميزانية غالبية الناس.

ذكرت السكن المناسب، فهل من مزيد توضيح؟
ينبغي أن يفهم الأمر في إطار المقصود بمشكلة السكن، عندما يذهب أحدنا بغرض استئجار أو شراء عقار ما، فإنه يضع لنفسه توصيفا وتصورا لمستوى العقار الذي يرغب في الحصول عليه. وقد يحصل عليه ضمن الميزانية التي قررها مسبقا، ولكن هذا لا يحصل عادة، لماذا؟ لأن التوصيفات والتصورات تتجاوز حدود الميزانية التي قررها ابتداء، سواء للاستئجار أو الشراء. عندها عليه إما أن يخفض من تطلعاته أو يزيد من ميزانيته أو حل خليط بين الاثنين أو يؤجل الموضوع في حالة الشراء خاصة.

لنأخذ حالة خفض التطلعات، إلى أي حد للطالب سيقبل في خفض تطلعات، سواء في الكم أو الكيف أو كليهما؟
بإمكانه نظريا أن يخفض التطلعات كثيرا، لقبول حتى بيت أشبه ببيوت أجدادنا. الناس لا تفعل ذلك، فمن الصعب على الإنسان الرضا بخفض مستواه المعيشي كثيرا. ولذا سيؤخر المشروع أو الزواج مثلا لوقت آخر بدلا من شراء أو بناء منزل بمواصفات تبعد عن أحلامه كثيرا كما أو كيفا أو كليهما. ربما يمر وقت طويل جدا حتى يقبل الناس بالأمر الواقع، في حال عدم حلول أخرى.
ارتفاع التطلعات بعضه مبرر، وبعضه غير مبرر. المشكلة تحديد نقطة التوازن، التي ينبغي أن تبنى عليها السياسات والاستراتيجيات الإسكانية.

ما مخاطر الرهن الإسكاني؟
رغم الفائدة الكبرى للرهن في تسهيل تملك المنازل، إلا أن له جانبه الآخر، فعند عدم القدرة على السداد، قد ينتهي بأزمة. وتفصيلا، قد يجلب الرهن العقاري مخاطر على الراهنين (يحق للمرتهن التنفيذ على العقار)، أو المرتهنين، كمخاطر تغير أسعار المساكن (مثلا، ارتفاع أسعار العقارات قد يزيد الطلب بالاستدانة التي تتحول إلى أزمة عند انخفاض الأسعار) وتغير أسعار الفائدة أو معدلات الربحية، أو مخاطر تحل بالمؤسسات المالية، كما حدث في الولايات المتحدة، بما يعرف بأزمة الرهن العقاري، وتبعاتها على المؤسسات المالية.
ومن المشكلات أن توفير الرهن قائم أساسا على السداد من الدخل، ولكن هناك مخاطر البطالة وانخفاض الدخل وتذبذبه، وخاصة أن نسبة كبيرة من المواطنين العاملين في القطاع الخاص تعاني من تدني وضعف استقرار الدخل.

هل سينتج الرهن العقاري تمويلات بفوائد متدنية نسبة إلى الموجود الآن؟
الرهن العقاري سيقلل من تكاليف التمويل، ولكنه لن يخفض أرباح الممولين عن السائد في السوق أي في عموم الأنشطة الاقتصادية. من المهم جدا ألا يتوهم أحد أن القطاع الخاص (أو بتعبير آخر السوق) يوفر تمويلا سكنيا (أو غير سكني) بشروط في متناول الجميع (كما تدعي بعض الإعلانات)، وأعني بذلك الاكتفاء بربح أقل من السوق، أي أقل من المثل بالتعبير الفقهي. ذلك لوجود جانبين متعارضين:
ـ عائد جذاب للمشاركين في السوق.
ـ شروط معقولة للدائنين المحتملين.
ولكن يمكن الوصول إلى حلول وسطى بتدخل حكومي.

ما تأثير الرهن العقاري في السوق العقارية باختصار؟
يمكن توقع تأثيرات على عدة مراحل، ولكن يمكن اختصارها في مرحلتين قصيرة وطويلة. على المدى القصير الذي لا يتجاوز سنوات قليلة ستخفف الشروط على كثير من الناس في الحصول على تمويل، ما يرفع نسبة القادرين على الحصول على تمويل سكني، مقارنة بالنسبة قبل صدور الرهن، ويتسبب في ارتفاع نسبي في أسعار العقارات، أي من المتوقع أن انخفاض تكلفة التمويل تتبعه زيادة الطلب فارتفاع الأسعار.

أما على المدى الأبعد، فمن المتوقع توقف تأثير الرهن في الأسعار، نظرا لاستجابة العرض للطلب. وسيتأقلم الناس والسوق على أنظمة الرهن والتمويل العقاري، وستتعرض هذه الأنظمة للتطوير، وسيدخل التمويل العقاري (وبعبارة أخرى سوق العقار) دورة النظام المالي، كما في دول الغرب والشرق. وبالله التوفيق،،،

http://www.aleqt.com/2010/10/04/article_450551.html