منتدى مقاطعة - عرض مشاركة واحدة

abuhisham · 14-09-2014, 09:14 AM

انكشف «المستور» في السوق العقارية

عبدالحميد العمري

بدأ الحديث عن توقعات تراجع أسعار الأراضي والعقارات المبالغ في ارتفاعاتها من بعد تأسيس وزارة الإسكان، أي قبل نحو ثلاثة أعوام من تاريخ اليوم! فيما كان الحديث عن الارتفاعات القياسية في الأسعار، وتسببها في صناعة أزمة اقتصادية وطنية للبلاد والمجتمع، قبل بدء الحديث عن توقعات هبوط الأسعار بنحو ثلاثة أعوام أخرى، وضرورة اتخاذ التدابير اللازمة للحد منها ومن أخطارها، وهو ما تطرقت إليه العديد من الدراسات والتقارير محليا وخارجيا، كان من أهمها تحليل التقارير السنوية عن الاقتصاد السعودي الصادرة عن صندوق النقد الدولي، وكان من ثمرات تسليط الضوء على هذا الملف العسير، أن تمّ تأسيس وزارة الإسكان.
أدون هذه المقدمة لإزالة اللبس القائم لدى أغلب المتحاورين حول السوق العقارية، ولإيضاح القضية بالنسبة للمجتمع السعودي، الذي يراقب ويتابع كل التطورات المتعلقة بهذا الملف كأول اهتمام لديه.
الآن؛ 1) ماذا جرى في السوق العقارية طوال الفترة الماضية؟ 2) ما أهم النتائج والتغيرات التي حدثت على السطح؟ 3) ما المتوقع أن يحدث في المستقبل؟ جزء من إجابة السؤال الأول، لا بد أن يدرك ما ذكر في المقدمة، وأن جزءا كبيرا من توقعات بدء انخفاض الأسعار اعتمد على ما صرح به وزير الإسكان بعد تأسيس الوزارة، كان من أهم ما جاء في تصريحه: أن الدولة ستقوم بفرض الرسوم على الأراضي البيضاء، وفرض رسوم إضافية أخرى على الأراضي المطورة داخل النطاق العمراني المشمول بالخدمات البلدية، لتصبح الرسوم المفروضة عليها أكبر! وأن وزارة الإسكان في طريقها لاتخاذ الإجراءات الكافية لمنع تمرير تكلفة تلك الرسوم إلى المشتري التالي، وأن الدولة ستقوم بنزع ملكية الأراضي من ملاكها إذا تأخروا في إعمارها، مع تأكيده ألا نية للدولة لشراء أي أراضٍ من المعروض الراهن في السوق.
حينما يقرأ ويستمع الجميع لمثل هذا التصريح الصادر عن المسؤول الأول عن ملف الإسكان، حمل كل هذه الوعود الكبيرة بهدف تصحيح الخلل الجاثم في السوق، كيف ستكون ردة فعل ذوي العلاقة بسوق الأراضي والعقارات وحتى المنتظرين من المواطنين؟ ستتفق توقعات الجميع دون أدنى شك على أن الأوضاع ستتغير، وأن الأسعار لن تبقى على وضعها، وأنها في طريقها للتراجع! فهل هذا ما حدث على أرْض الواقع؟ قبل الإجابة بنعم أو لا؛ يجب أن يُوضَّح جانبان مهمان حدثا فعليا على الأرض.
الجانب الأول: أن أيا من تلك الوعود التي أطلقها وزير الإسكان لم ير النور! ورغم قوة تأثيرها حين أُطلقتْ، وتسببها في حدوث ما يشبه الصدمة بالنسبة للأطراف العقارية، إلا أن تلك الوعود ومع مرور الوقت دون أي ظهور لها يذكر من قريب أو بعيد، اتخذ تأثيرها مسارا منحدرا من قوة التأثير في الأسعار إلى أن تلاشى، بل تحول عدم صدورها كما تم الوعد به رسميا إلى عامل سلبي على السوق كما سأوضح في نهاية المقال.
الجانب الثاني والأخطر: أن الأطراف الأقوى وصنّاع السوق العقارية ومن يتبعهم من السماسرة والمتاجرين، لجأ بعضهم إلى منع ودفع تحقق التوقعات بتراجع الأسعار إلى "تكثيف" عدد من الأساليب الملتوية، سواء عبر وسائل الإعلام المختلفة، أو عبر ممارسات قامت على التلاعب بالأسعار، وهو ما سبق أن كتبت عنه في وقته في مقالي: تجريم ومعاقبة تضليل المزادات العقارية، عدد «الاقتصادية» 7152 بتاريخ 11 أيار (مايو) 2013. أكد وقوع هذا التلاعب والممارسات المضللة أخيراً وزير العدل نهاية الأسبوع الماضي، حينما أصدرت الوزارة مؤشراتها العقارية، قائلا: إن الوزارة كشفت قبل أيام العديد من الصفقات الوهمية بمبالغ ضخمة جداً وبفارق غير معقول ولا مقبول، تجاوزت في بعضها إلى 30 ضعفا من قيمتها وفي مدة وجيزة جداً، وأنه تم كشفها بالكامل، ويجري التعامل معها وفق أحكام النظام المتبع في الوزارة. أسهمت هذه الممارسات المضللة في ظل غياب الشفافية والإحصاءات اللازمة، في صناعة "وهم" صلابة الأسعار في السوق العقارية، وأنها لا يمكن أن تتراجع نظير الطلب الكبير على الإسكان، وقد نجحتْ تلك الممارسات في تحقيق أهدافها حتى اليوم، ويمكن القول إنها وصلت إلى نهايتها المحتومة بعد القرارات والتطورات الجديدة التي اتخذتها وزارة العدل، والمنتظر الآن كما سبق الإشارة إليه في المقال الأخير: من يصدر المؤشر العام لأسعار العقار؟ أن تبادر كل من مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات ومؤسسة النقد العربي السعودي إلى سرعة التعاون مع وزارة العدل، لتبدأ الجهتان في النشر المنتظم للمؤشر العام والتفاصيل الأخرى، لقطع دابر تلك المؤامرات والممارسات المخالفة، ولتتضح الصورة الحقيقية لأوضاع السوق دون تزييف.
آتي إلى الإجابة عن السؤال الأول: ماذا جرى في السوق العقارية طوال الفترة الماضية؟ ما جرى وفقاً لما تقدم أعلاه، أن الأسعار اهتز عرشها في بداية الفترة، وشهدت السوق ركودا لا يزال مستمرا حتى الآن، لكنها بسبب تأخر الجانب الأول المشار إليه، عادت إلى الانتعاش في الجزء الأخير من الفترة، كل هذا لم يكن أحد يعلم به حينها لغياب الإحصاءات الرسمية. انكشف مستوره بعد قيام وزارة العدل بنشر المؤشرات العقارية، حيث بينت تلك المؤشرات انخفاض مستوى الأسعار لـ 12 مدينة رئيسة خلال 1434 بنحو -28.5 في المائة، لتعود إلى تقليص الخسائر عام 1435 بارتفاعها نحو 8.1 في المائة، كما أظهرت المؤشرات العقارية نفسها طوال 22 شهرا مضت، تحقق الارتفاع في الأسعار لثمانية أشهر، مقابل انخفاضها لـ 14 شهرا، واللافت أن ثلاثة أشهر من أشهر الارتفاع شهدت ارتفاعات قياسية (رجب 1424 بـ38.2 في المائة، والمحرم 1435 بـ 35.7 في المائة، وربيع الأول 1435 بـ31.9 في المائة)، التي قد تدل على ما ذكره وزير العدل في تصريحه الأخير. هل هذا يكفي لحل الأزمة العقارية؟ أي هل يكفي فقط أن تنشر وزارة العدل الحقائق الرقمية للسوق العقارية؟ ليس هذا إلا نصف الطريق من الحل أو أقل من ذلك، فما زالت التطلعات إلى قيام وزارة الإسكان بتنفيذ وعودها التي أطلقها وزيرها في مطلع تولّيه منصبه، وهي الجزء الأهم من الحلول المنتظرة، حتى مع تنفيذ ما أُعلن عنه أخيراً من وزارة الإسكان ببدء تسليم المواطنين للمنتجات الإسكانية الجديدة، كل هذا لا يمثّل وزنا ثقيلا أمام أهمية تلك الوعود الأهم، وأمام ضخامة حجم الأزمة العقارية والإسكانية التي يواجهها اقتصادنا ومجتمعنا. أستكمل مع القارئ الكريم إجابات السؤالين التاليين في المقالات القادمة بمشيئة الله تعالى. والله ولي التوفيق.

http://www.aleqt.com/2014/08/27/article_880530.html

***********************

اكتمال محاصرة تشحيح الأراضي واحتكارها

عبدالحميد العمري

أستكمل إجابة ما بدأته من ثلاثة أسئلة طرحت نهاية الأسبوع الماضي في مقال: انكشف "المستور" في السوق العقارية؛
2) ما أهم النتائج والتغيرات التي حدثت على السطح؟
3) ما المتوقع أن يحدث في المستقبل؟

فأذكر أنه منذ تأسيس وزارة الإسكان حتى ما قبل بدء وزارة العدل باسترداد مساحات الأراضي المستولى عليها دون وجه حق، وإعادتها إلى أملاك الدولة، ثم صدور إعلان وزارة الإسكان عن مستحقي الدعم السكني؛ لم يطرأ على أوضاع السوق العقارية ما يستحق أن يكون ذا أثر ملموس، وما يمكن رؤية آثاره على تصحيح الاختلالات الجاثمة في مختلف أركانها!
يعتبر ما سيأتي من حديث إجابة على السؤالين أعلاه، مؤكدا على عدد من المحاور والتطورات التي جرت على السطح الداخلي لدينا، والتي قد تكون مرت مرور الكرام على الكثير منا، دون الانتباه إلى أهميتها القصوى، إضافة إلى ما سيتم اتخاذه في القريب من قرارات وإجراءات، والنتائج التي ستترتب عليها. أبلورها باختصار شديد في النقاط المحددة التالية:
أولا: يعد ما بدأت به وزارة العدل من جهود إصلاحية كبيرة وجريئة، تمثلت في إلغائها صكوك أراضي بمساحات شاسعة جدا تجاوزت مئات الملايين من الأمتار، ومحاصرتها لصوص الأراضي الحكومية والمفسدين من بعض التجار والعقاريين وكتاب العدل، تأكد لدى الوزارة تورطهم في استخراج صكوك لتلك الأراضي بطرق غير مشروعة ودون وجه حق، انتهى بها الأمر لاحتكارها سنوات طويلة، ليتحقق واقعا ما سبق الإشارة إليه في أكثر من مقام فيما يتعلق بالأسباب الرئيسة لافتعال الأزمة العقارية والإسكانية، ممثلا في "تشحيح" الأراضي لا كما حاولت العديد من الأطراف العقارية إيهام البلاد والعباد بوجود "شح" في الأراضي، وأنه سبب الأزمة!

لن يدرك الكثير أهمية ما قامت به وزارة العدل من جهود عملاقة في هذا الخصوص إلا بعد حين، وهو قريب جدا، حينما يلمس أثر وفائدة فك الخناق عن مئات الملايين من الأمتار وتحريرها من الاحتكار والاستيلاء غير المشروع، لتضاف إلى جانب المعروض من الأراضي القابلة للتطوير، سيسهم بقوة في الإطاحة بمستويات الأسعار المرتفعة "افتعالا غير مشروع"، لا بسبب قوى العرض والطلب كما حاول المتورطون افتعالها لإيهام أغلب أفراد المجتمع به زورا وبهتانا.

تثبت جدية وزارة العدل وعزمها تجاه واحد من أخطر ملفات الفساد إن لم يكن أخطرها وأشدها فتكا بالتنمية والاستقرار الداخلي؛ بإنشائها لجان فحص الصكوك في عدد من كتابات العدل على مستوى مناطق المملكة، وإجرائها في الوقت الراهن مسحا شاملا على صكوك مماثلة في العديد من المواقع، ما ينبئ عن استردادها مزيدا من المساحات المستولى عليها دون وجه حق. يمثل ما تقوم به وزارة العدل في الشأن عملية عكسية عملاقة لجريمة "تشحيح" الأراضي، التي تسببت في افتعال أكبر أزمة تنموية محليا، يمكن وصفها بـ "تحرير" أو "تطهير" الأرضي المحتكرة دون وجه حق، ومن ثم إتاحتها للبناء وعمران الأرض، وتحقيق النفع بها للبلاد والعباد كما أمر به الله -عز وجل.

ثانيا: إنشاء هيئة التحقيق والادعاء العام لدائرة "الجرائم الاقتصادية"، بهدف التحقق من تطبيق الأنظمة واللوائح والتعليمات في التحقيق في الجرائم الماسّة بالاقتصاد الوطني، التي ستتولى ضمن أدوراها العديدة ذات العلاقة التحقيق في جرائم التلاعب بالأسعار وارتكاب جرائم التضليل في الأسواق المحلية، وفي مقدمتها السوق العقارية! تمثل خطوة مهمة أخرى وموازية لما تقدم على طريق الإصلاح، سبق التوسع في الحديث عنها في مقالي: أخيرا "سيف" الجرائم الاقتصادية "الاقتصادية عدد 7607". تتمثل الخطوتان السابقتان دون مبالغة تذكر في عزم الدولة -أيدها الله- بصورة فعلية على محاربة أكبر أوجه الفساد، التي أفضى ضعف الأنظمة والرقابة والمحاسبة في وقت سابق، إلى تفجر العديد من الأزمات المعطلة للتنمية المستدامة والشاملة، في مقدمتها الأزمة المفتعلة في السوق العقارية والإسكانية.

كل هذا بدوره سيسهم في إزالة الأسباب الرئيسة لتضخم أسعار الأراضي والعقارات بصورة غير مبررة، وسيسهل كثيرا ليس فقط عمل وجهود وزارة الإسكان، بل حتى المواطن متوسط الدخل، الذي سيجد أنه بعد تصحيح الأسعار وتراجعها إلى مستويات مقبولة جدا تتناسب مع دخله الثابت؛ يصبح في استطاعته شراء الأرض الملائمة وتشييد مسكنه، وسيكون متاحا له الاستفادة من قنوات التمويل المتاحة دون إرهاق قدرته على الإنفاق. أذكر هذه التوقعات لأهميتها، رغم بغضي للغة التسويف! إلا أنه أمر لا بد من ذكره للقارئ الكريم، قياسا على تحقق مقدماته على أرض الواقع، كما صدر عن كل من وزارة العدل وهيئة التحقيق والادعاء العام.

ثالثا: يمكن القول مع الخطوة الأخيرة لوزارة الإسكان بإعلانها عن مستحقي الدعم السكني، وما سيليه من خطوات قادمة، سواء بالتقدم على طريق تنفيذ متطلبات ذلك الاستحقاق، أو الإعلان عن دفعات أخرى من المستفيدين من مشاريعها وبرامجها، أنه الخطوة الثالثة الفعلية التي سيكون لها الدور الملموس في زحزحة قواعد الأزمة الإسكانية الراهنة، وهو ما توسعت في الحديث عنه في المقال الأخير: (أول الغيث العقاري..
أمطار غزيرة لا قطرة "الاقتصادية عدد 7628")، لعل من أهم ما انتهى إليه الحديث في المقال؛ أن بداية تصحيح الأسعار سيبدأ مع تراجع تكلفة الإيجارات بنحو 10 في المائة خلال أقل من عام، ليمتد أثره إلى أثمان العقارات والمساكن المتوقع تراجعها بين 10 و 25 في المائة، ثم إلى أسعار الأراضي بنسب قد تصل إلى 40 في المائة كأقصى حد، وفقا للحيثيات المذكورة في المقال السابق.

جميع ما سبق ذكره، أصبح واقعا ملموسا وفي طريقه إلى التوسع والاستمرار، وكل جزء منه يشكل وزنا مهما ونوعيا على خريطة السوق العقارية والإسكانية عموما، كما سيكون له دون أدنى شك الأثر الحقيقي على أوضاع السوق ومستويات الأسعار الراهنة. فهل يعقل أو يقبل من أحد مهما كان وزنه، أن كل ما تقدم سيفضي إلى استمرار الأسعار في الارتفاع؟ أو حتى أنها ستبقى مستقرة دون تراجع؟ أترك الإجابة لفهم القارئ الكريم.

لم يبق إلا الخطوات الأخيرة، التي لا تقل أهمية عن كل ما تقدم ذكره. رابعا: أن تبدأ وزارة الإسكان العمل بفرض الرسوم على الأراضي البيضاء، وفرض رسوم إضافية أخرى على الأراضي المطورة داخل النطاق العمراني المشمول بالخدمات البلدية، ونزع ملكية الأراضي من ملاكها إذا تأخروا في إعمارها. وأن تبدأ مصلحة الزكاة والدخل العمل بنظامها الجديد، المتضمن تحصيل الزكاة على العقارات المدرة للدخل، وعروض التجارة من الأراضي، وهو ما سيسهم ليس فقط في تصحيح الأسعار، بل حتى في كبح أطماع المحتكرين ومدوري الأموال دون أدنى تكلفة في تلك الأوعية التنموية أكثر منها الاستثمارية، وهو ما يؤمل أن نراه قريبا. والله ولي التوفيق.

http://www.aleqt.com/2014/09/01/article_882155.html