الرهن العقاري: نموذج الارتباك

جاسر الجاسر
٢٠١٢/٦/٢


صرَّح وزير المالية في يوم ما لم يعد مهماً تذكُّره بالتحديد بأن الرهن العقاري سيطبق في الربع الأول من 2010 ثم تتابعت الأرباع ولم يظهر النظام بل إنه أصبح نسياً منسياً فلم يعد أحد يذكر عنه شيئاً حتى إن كان دعاءً بالرحمة.

كان النظام حين بشَّر به الوزير قد اكتمل ما عدا نقطة وحيدة حشرها مجلس الشورى حشراً فيه وهي اشتراط تطابقه مع الشريعة الإسلامية وكأن البلد تطبق الشريعة مزاجاً وانتقاءً وليست جوهرَ كلِّ أنظمتها وعلامة طريقها الثابتة. كان هذا الشرط أو هذه الإضافة يعني انفلاتاً في الصيغة النظامية، ونسفاً لكل المواد السابقة عليها تحيل النظام إلى حالة فوضوية تشابه وضع كثير من اللجان الشرعية في البنوك. وتحيله من نص متماسك في المسؤوليات والحقوق إلى أرض مفتوحة للتفسيرات والتأويلات دون ضابط محدد. كان النظام حلاً عملياً لمشاكل الإسكان ولو طبق في الموعد الذي حدَّده الوزير لتحرَّر الناس من استغلال الشركات العقارية، وخفَّضت البنوك فوائدها نتيجة الطمأنينة إلى آليات التحصيل دون حاجة إلى سلسلة معقدة من الإجراءات. لو أن النظام اكتسب وقتها حق الوجود ثم لحق به المشروع العظيم للإسكان لكانت الحال اليوم تصديقاً لتصريح وزير التخطيط الذي منح نحو %60 من السعوديين مساكن مخالفاً كل الإحصاءات القائمة. السكن ليس أزمة عابرة أو آنية بل وضع موجع ومحزن نتيجة غياب التقنين والتنظيم مع استمرار التصاعد السريع في العقار بسبب استغلال هاجس السعودي في البحث عن منزل يعتبره بوابة استقرار لنفسه وأسرته.

أين ذهب النظام؟ ومن المسؤول عن موته المفاجئ؟ ومتى سيظهر للنور مرة أخرى؟

المشكلة دائماً هي حين لا تكون الكلمة التزاماً ومسؤولية.

http://www.alsharq.net.sa/2012/06/02/319277

يا معشر العقاريين.. العبوا غيرها!



عبدالحميد العمري
٢٠١٢/٦/٢


عجباً وأيُّ عجب مما يبدر من معشر العقاريين من فترةٍ لأخرى! ينطبقُ عليهم المثل الدارج (ضربني وبكى.. وسبقني اشتكى)، لقد ذاق المجتمع من أغلبهم الويلات من رفْعهم أسعار الأرض والمسكن دون مبرراتٍ حقيقية، وأحكموا حصارهم الفولاذي حول أوّل الاحتياجات الإنسانية ممثلةً في (منزل العمر)، حتى تلبّسَ الهمُّ والغمُّ والدَّينُ الطويل الأمد أنفسَ أرباب الأُسر، بل لقد أصبحتْ سكنى منزل مملوكٍ ضرْبا من الأحلام المستحيلة في بلادٍ حباها الله بمساحاتٍ شاسعة؛ تجاوزتْ مساحة قارة أوروبا بأسرها.

فصْلٌ (ساخر) جديد من فصول مسرحياتهم الساخرة، جمعهم في ورشة عملٍ (محترفة) مؤخراً، عقدته لجنة المساهمات العقارية نهاية الأسبوع الماضي، انتهى إلى توصياتٍ لم ترقب في مجتمعنا اللاهث وراء سراب تملك منزل العمر إلاً ولا ذمّة! كان أبرزها: المطالبة بتحويل المساهمات العقارية المتعثرة إلى القضاء، وليس للجنة المساهمات العقارية المتعثرة، وأن تُباع المساهمات بالمزاد العلني بأفضل الأسعار، وأن تقوم وزارة الإسكان بشراء بعض المساهمات العقارية بأسعار مناسبة، وأن يتم تأسيس جمعية لبعض المساهمات من المساهمين لتتولى تفويض من تراهم لتولي أعمال التصفية (هم من غير جمعية أذاقونا أمرَّ المر). وأخيراً، أن يتم تقنين التصاريح الإعلامية للمصفين حتى لا تستغل تصاريحهم في خلق إشكاليات وضبابية للمساهمين، (كتْم حتى الأصوات التي قد ترد بعض حقوقنا المهدرة!).

وزارة التجارة والصناعة، وزارة الإسكان، حذارِ ثم مليون حذارِ من هذه التوصيات المضللة، التي لم تبنَ إلا لأجل تحقيق مصالح ضيقةٍ جداً لا يتجاوز قطرها خرم إبرة! مصالح فئةٍ ضيقة على حساب مصالح 19 مليون مواطن ومواطنة. تذكروا جيداً أن توجيهات خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز -أيّده الله- فيما يتعلق بحل قضايا المساهمات المتعثرة، وما خلّفته من ويلاتٍ على رؤوس المواطنين، تذكّروا أنها استهدفتْ تحقيق مصلحة المواطن (المتضرر الأكبر) أولاً! وليكن ردّكم على معشر العقاريين (بالرفض) ولا سواه.

http://www.alsharq.net.sa/2012/06/02/319163

«عرسان مكة» أمام 3 حلول لمشكلة الإسكان .. أحلاها مر



خلقت مشاريع التوسعة في مكة المكرمة أزمة سكن لدى المقبلين على الزواج. تصوير: أحمد حشاد - «الاقتصادية»

أحمد الزهراني من مكة المكرمة


أصبحت مشكلة السكن للمقبلين على الزواج في مكة المكرمة خلال فترة الصيف الحالية عائقا كبيرا بالنسبة إليهم، إذ تسببت المشاريع التوسعية في مكة المكرمة التي فرضت نزع آلاف الملكيات والعقارات في وقت متقارب في زيادة المشكلة، ما جعلهم مخيرين بين ثلاثة حلول التي لا ترضي أي أحد منهم.

الحلول المفروضة عليهم التي لا مفر منها لـ"عرسان مكة" هي إما السكن في المدن المجاورة من مكة وهي (جدة والطائف) وتحمل مشاق بعد المسافة وحوادث الطرق المفاجئة، أو السكن فيما بات يعرف في مكة بـ"خروج الحجاج" وهو مبنى سكني يتم إخلاؤه كل موسم حج لتسكين الحجاج فيه لأن ما يجنيه المؤجر من الحجاج في موسم الحج يعادل إيجار سنة كاملة، أو الرضوخ لجشع ملاك المنازل والسكن في مكة ودفع إيجار سنوي يتكون من استقطاع نحو نصف الراتب الشهري من الموظف.

ذكر عبد العزيز العمري "أحد عرسان مكة" أن من الحلول لهذه المعضلة قيام مخططات بعد فسحها من قبل وزارة الشؤون البلدية والقروية، والسماح بتعدد الأدوار السكنية في جميع أحياء مكة المكرمة وخاصة في منطقة الشرائع نظرا لكبر مساحتها، ما يسمح بتوسيع الرقعة السكانية في محيط مكة وبجوارها، الأمر الذي سيسهم في إيجاد شقق سكنية للمواطنين والمقيمين.

وقال إن إنشاء هيئة الإسكان يمثل أحد الحلول لأزمة السكن في مكة المكرمة المستقبلية التي قد تمتد لسنوات طويلة، ولكن ما نبحث عنه هو الحلول للأزمة الحالية المتفاقمة في مكة، محملا أمانة العاصمة المقدسة مسؤولية هذه الأزمة التي لم تحسب لها حساب، مضيفا أن إنشاء هيئة الإسكان يمثل أحد الحلول الموفقة، ويبقى التنفيذ مرتبطا بالأمانات والبلديات وبالتنسيق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية.

وقال إنني اضطررت إلى السكن فيما يعرف بـ"خروج الحجاج" مؤكدا أن هذا له أضرار كثيرة، أهمها ما قد يلحق بالأثاث من أذى بسب "الفك والتركيب"، إضافة إلى تلوث واتساخ الشقة بعد خروج الحجاج والأكثر خوفا هو ما أجده في المنزل من "ميكروبات وروائح كريهة بعد سفر الحجاج، حيث أخشى على نفسي وزوجتي من العدوى من بعض الحجاج المصابين بالأمراض المعدية.

وقال فهد عسيري إن المشاريع التوسعية أسهمت بشكل كبير في تفاقم أزمة السكن، حيث طالت آليات الإزالة الفنادق والأبراج السكنية المحيطة بالمنطقة المركزية للمسجد الحرام، إضافة إلى شراء منازل مئات المواطنين وإزالتها بهدف توفير خدمات للمسجد الحرام مثل "الأنفاق ومواقف سيارات"، حيث بلغت العقارات التي أزيلت نحو سبعة آلاف عقار، ما جعل المستثمرين في المناطق والأحياء القريبة من منطقة الحرم يفكرون جديا في تحويل مساكنهم إلى استثمارات وقتية قصيرة في موسم الحج أو تأجير الشقة "بسعر مبالغ فيه جدا"، حيث وجدت إحدى الشقق السكنية في حي الشوقية في مكة يصل إيجارها إلى 35 ألف ريال، وأنا موظف لا يتجاوز راتبي الستة آلاف ريال، ومقبل على الزواج في الإجازة الصيفية، وهو ما جعلني أسكن في محافظة جدة بمبلغ 20 ألف ريال.

وأوضح عامر الثقفي صاحب مكتب عقار في مكة لـ"الاقتصادية" أن هناك العديد من المخططات في مكة لم تصلها الخدمات البلدية وأهمها مخطط "ولي العهد" الذي يحتوى على أكثر من 20 ألف قطعة أرض ولو قامت "الأمانة والكهرباء" بإدخال خدماتها إلى هذا المخطط لحلت أزمة السكن في مكة منذ زمن، بالرغم من وجود المشاريع التوسعية.

وأضاف "بالفعل هناك عجز في عدد الشقق السكنية، إضافة إلى الأسعار الخيالية التي تقسم ظهر المستأجر، وهنا أتحدث عمن ينوي الزواج في مكة، حيث تعاطفت مع كثير من العرسان الذين يرغبون في إكمال نصف دينهم والسكن في مكة بسبب ظروفهم العملية، إلا أن جشع الملاك من جهة وإجبارهم على الخروج في موسم الحج من جهة أخرى أدى إلى انتقالهم للسكن في جدة والطائف "مجبرا أخاك لا بطل".

من جهته، قال الخبير العقاري ناصر عسيري إن هناك عجزا حقيقيا في إيجاد مساكن في مكة المكرمة، وذلك بسبب توجه الكثير من المستثمرين إلى بناء وحدات سكنية خاصة بالحجاج وابتعادهم عن الاستثمار في المساكن الخاصة.

وأكد أن هذه الظاهر بدأت ملامحها منذ خمس سنوات، حيث لم تتنبأ بها الجهات ذات العلاقة وإلا لما أصبحت هناك أزمة سكن في مكة، مشيرا إلى أن من أسباب أزمة السكن في مكة جشع أصحاب العمارات والمكاتب الذين استغلوا المشاريع العقارية الجديدة في مكة المكرمة بعد إزالة عقارات الشامية والحجون وأم الجود والعمرة وشارع المنصور لصالح التوسعة الشمالية والطرق الدائرية والأنفاق الجديدة، محذرا من ظاهرة هجرة من مكة إلى خارجها.


http://www.aleqt.com/2012/06/02/article_662966.html

في دراسة أعدتها شركة المسكن الميسر حول تملك الوحدات السكنية في مدينة الرياض:

تركز الطلب على الوحدات السكنية التي يقل سعرها عن مليون ريال




الرياض - «الرياض»


كشفت دراسة حديثة حول سوق الوحدات السكنية للتملك في مدينة الرياض أجرتها شركة المسكن الميسر - احدى شركات عبدالله محمد بن سعيدان واولاده العقارية - بالتعاون مع مركز الشرق الأوسط للاستشارات عن عدم مواءمةالعرض للطلب على المساكن في مدينة الرياض كما بينت الدراسة أن نماذج توقعات الطلب العلمية، والبحوث الاستبيانية تؤكد تركز الطلب في الوحدات السكنية التي يقل سعرها عن مليون ريال، إلا أن نسبة عالية من العرض هي من الوحدات التي يفوق سعرها ذلك.




6% مجموع الوحدات السكنية المطورة من خلال شركات التطوير العقاري السكني



هذا وقد اجرت الدراسة استبيانا لعينة عشوائية من 2400 رب أسرة سعودية في مختلف أحياء مدينة الرياض، تم من خلاله تقدير توزيع مستويات الدخل للعوائل السعودية في مدينة الرياض حيث كشفت أن ما يقارب 24% من سكان الرياض تصل نسبة دخلهم ما بين 10 الى 15 الف ريال بينما 2.2% تصل نسبة دخلهم الى اقل من 3 آلاف ريال.

كما بينت الدراسة أن نسبة تملك المساكن للعوائل السعودية بلغ مايقارب 47% ، بينما كانت حسب تعداد 1425ه 46.95 % .

كما أوضحت الدراسة أن نسب التملك للسعوديين بالرياض قياساً على مستوى الدخل منخفضة لبعض الفئات حيث ان الذين تصل دخولهم الى اقل من 3 آلاف ريال تبلغ نسبة تملكهم للمساكن الى ما يقارب 15% على عكس الذين تصل نسبة دخولهم مابين 15 الى 20 الف ريال حيث تصل نسبة تملكهم للمساكن الى ما يقارب 62%

وابرزت الدراسة عدداً من التحديات التي تواجه قطاع الاسكان بمدينة الرياض ومن ابرزها:

• ارتفاع تكلفة الأرض
حيث بينت الدراسة أن ارتفاع تكلفة الأرض كنسبة من التكلفة الإجمالية للمسكن هواحد ابرز التحديات حيث بلغ متوسط نسبة تكلفة الأرض من التكلفة الإجمالية للمسكن في الرياض حسب المسح الميداني لجميع أحياء الرياض هو 39% ، وهي نسبة عالية مقارنة بالدول المتقدمة، ففي الولايات المتحدة الأمريكية وعلى سبيل المثال تمثل هذه النسبة للمساكن الجديدة للعائلة المفردة 11%. وخلصت الدراسة الى أن هذا الارتفاع في نسبة تكلفة الأرض إلى إجمالي التكلفة يعود بشكل رئيسي إلى ارتفاع أسعار الأراضي وبالرغم من ذلك لازالت نسبة المساحة الطبقية المبنية (معامل البناء) إلى مساحة الأرض بمتوسط 130% فقط .





وأضافت الدراسة أن أسعار الأراضي في مدينة الرياض مرتفعة جداً بالنظر إلى وفرة الأراضي وقلة الكثافة السكانية، حيث ارتفعت أسعار الأراضي في الرياض بدرجة عالية فاقت 200% خلال الخمس سنوات الماضية. وأشارت الدراسة أن مستوى الأسعار العالي للأراضي هو السبب الرئيسي لارتفاع تكلفة المسكن وأحد العوامل المهمة في انخفاض نسبة تملك المسكن. كما ارجعت الدراسة ارتفاع أسعار الأراضي إلى أسباب عديدة يمثل بعضها جزءا من الخصائص السكنية، وأحد ابرز هذه الاسباب أن نسبة عالية من شراء الأراضي السكنية كان بغرض الاستثمار والمضاربة من قبل الافراد، وليس للاستخدام السكني النهائي أو التطوير مرجعة ذلك إلى ارتفاع نسبة السيولة، وعدم تطوير قنوات استثمارية لاستغلال هذه السيولة . هذا بالاضافة الى الأداء الإيجابي للاستثمار في الأراضي مقارنة بالقنوات الاستثمارية الأخرى خصوصاً فيما يخص درجة تذبذب الأسعار والمعروفة بدرجة المخاطر مشيرةً في الوقت ذاته أن المضاربة في الأراضي السكنية يسبب خللاً هيكلياً في العرض والطلب يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي السكنية.كما خلصت الدراسة الى أن عدم توجه الحكومة إلى فرض محفزات سلبية يعد احد اسباب ارتفاع اسعار الاراضي .






•ندرة شركات التطوير العقاري الاسكاني:
ومن التحديات ايضا التي تواجه قطاع الاسكان بمدينة الرياض وبينتها الدراسة هوضعف كفاءة قطاع التطوير العقاري السكني فقد كشفت الدراسة ومن خلال المسح الميداني لمدينة الرياض أن نسبة مجموع الوحدات السكنية المطورة من خلال شركات التطوير العقاري السكني من مجموع الوحدات السكنية المطورة لم تزد عن 6% ، والبقية تم تطويرها من قبل أفراد للإستخدام الشخصي وأفراد ومؤسسات صغيرة لغرض البيع.

• عدم مواءمة العرض للطلب
كما اكدت الدراسة أن عدم مواءمة العرض للطلب للمساكن في مدينة الرياض هو أحد ابرز التحديات بالرغم من أن نماذج توقعات الطلب العلمية، والبحوث الاستبيانية تؤكد تركز الطلب في الوحدات السكنية التي يقل سعرها عن مليون ريال والتي تناسب كثيراً من الفئات حسب نسبة دخلهم من السعوديين كما بينت الدراسة ، إلا أن نسبة عالية من العرض هي من الوحدات التي يفوق سعرها ذلك حيث كشفت الدراسة أن اكثر من 37% من المعروض في السوق تصل قيمته ما بين مليون الى مليون ونصف ريال وعلى العكس تصل نسبة المعروض للوحدات السكنية التي تصل قيمتها الى اقل من 500 الف ريال الى 1.7%





• عدم كفاءة وكفاية قنوات تمويل الشركات والأفراد
كما أشارت الدراسة أن التمويل لشراء المساكن يعد احد أهم التحديات لتملك السعوديين للمساكن حيث أشارت أنه وعلى الرغم من أن السوق المحلي يشهد وفرة في السيولة المالية، إلا أنه في الوقت ذاته يتسم بمحدودية التمويل العقاري، وهو مايشكل تحدياً كبيراً، خاصة أن مستوى التمويل العقاري الخاص في المملكة لايزال دون المستويات السائدة عالمياً، اذ يشكل حجما لتمويل العقاري في دول الاتحاد الأوروبي والدول المتقدمة أضعاف النسبة السائدة في المملكة، والتي بلغ متوسطها 11% من إجمالي التمويل وذلك بحساب أن متوسط عدد الوحدات السنوي حسب الخطة الخمسية التاسعة هو 160 ألف وحدة للسعوديين وبافتراض متوسط تكلفة للوحدة السكنية يساوي 750 ألف ريال.

• ضعف القدرة على التملك
ومن جانب آخر كشفت الدراسة أن ضعف المقدرة على تملك المسكن من قبل المواطنين السعوديين وذلك استناداً على المعيار العالمي والمعروف بمعيار مقدرة التملك والذي يقاس بقسمة متوسط القيمة لمسكن العائلة على وسيط الدخل السنوي للعائلة أحد ابرز التحديات التي تواجه السعوديين لتملك المساكن، حيث يشير متوسط هذا المؤشر في الولايات المتحدة والإتحاد الأوروبي هو بين 3.5 و 4.5 بمعنى أنه بالمتوسط قيمة السكن للعائلة يوازي أربعة أضعاف دخلها السنوي.

بينما في الرياض يبلغ وسيط دخل الأسرة السعودية الشهري 10,030 ريال بينما يصل متوسط الأسعار لجميع الوحدات المستقلة وشبه المستقلة (فلل ودوبلكسات) في الرياض (حسب المسح الميداني لجميع أحياء الرياض) = 1,608,082ريال، مما يعني أن مقدرة التملك تبلغ: 13.4 ضغف دخل الأسرة السنوي. بينما يصل معيار مقدرة تملك العوائل السعودية في الرياض لمسكن بقيمة 850 ألف ريال = 7.1 ضعف دخل الأسرة السنوي. ويساوي معيار مقدرة تملك العوائل السعودية في الرياض للشقق التي تبلغ مساحتها بين 220 –240 م2 (حسب المسح الميداني) 4.66 أضعاف دخلهم السنوي.

• عدم مواءمة المعروض للطلب
واشارت الدراسة إلى وجود نسبة عالية من المعروض بمساحات وأسعار لا تناسب حاجة السوق. كما توقعت الدراسة تحسن المقدرة على تملك السكن مع برامج الدولة المعلنة ولكن لن تحل المشكلة بهذه البرامج فقط بناءً على نماذج المقدرة على تملك المسكن للعوائل السعودية.

وكشفت الدراسة ايضاً أن متوسط عدد الأسر السعودية المكونة في السنة في الرياض خلال (1433-1440) حسب مستوى الدخل ومدى حاجتهم إلى دعم صندوق التنمية العقاري أن هناك حاجة ماسة لدعم الصنوق لهم كي يتمكنوا من شراء مساكن حيث يبلغ عدد الاسر المكونة سنويا في مدينة الرياض والتي تحتاج الى مسكن لها حسب ما بينت الدراسة حوالى 32.726 اسرة منهم 12,508 اسر لا يستطيعون شراء وحدات سكنية سواء كانت شقق او فلل بدون دعم الصندوق العقاري وتتركز النسبة الاعلى منهم للاسر التي تصل نسبة دخلها السنوي الى ما بين 5 الى 8 آلاف ريال.


http://www.alriyadh.com/2012/06/02/article741047.html

حل معضلة العقار الذي يستهلك مابين 50 إلى %70 من دخول المواطنين بشكل مباشر عن طريق السكن وآخر عن طريق تضخم

اسعار السلع بسبب إرتفاع قيمة العقار ؟!

ولاننسى ان سوق العمل خضع لمتغيرات جذريه ايضا فاقمت من بؤس وجوع وحرمان وتفكك المجتمع السعودي .


ومن خلال متابعة التصاريح هنا وهناك الجهه الفلانيه بتبني 1000 فله لموظفيها والجهه الآخرى ستبني 10000 فله وشقه

على مدى ثلاث سنوات قادمه وزد عليها ( خمس سنوات ) حتى تسلم للمستفيدين .....الخ ؟؟؟؟؟


الدعوه بربصه وخرابيط ..... تفتقد ...... للمسؤوليه الوطنيه ؟


نسبة تنامي التعداد السكاني خلال سنوات انجاز هذه الأعداد الضائيلة من الوحدات كفيل بمضاعفت الإحتياج % 400


الملك حفظه الله قال 500 الف وحده سكنيه لكن من سمي عبثاً باالمسؤولين لم نراى منهم بوادر حقيقيه لحل المشكله


بل لم نراى جدول زمني واضح يبين لنا متى سوف يتم إنشاء هذه الوحدات ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟


أول بواد وسمات النيه الصادقه نحوى تحقيق وترجمة الأقوال إلى افعال كان اتخاذ حزمه من القرارات المنظمه لسوق العقاروعلى رأسها .

1- فرض رسوم على الأراضي البيضاء اسواه بباقي الأنشطه التجاريه التي تعتبر ذات حجم وأهميه اقل ؟؟

2- تطوير الضواحي وانشاء مدن سكنيه مكتملة الخدمات.

3- سحب المنح الكبيره .

4- السماح بتعدد الادوار وإنشاء الابراج السكنيه .

5- تعديل وتنظيم شروط البناء ومواكبة المرحله الحاليه ( تكييف الظروف ) .

6- مراقبه صارمه لمصانع الأسمنت والحديد وانتاج الخرسانه والرمل ...الخ ودراسة التكلفه الحقيقيه لكي توضع تسعيره وهامش ربح يتوافق مع عامل التكلفه الحقيقي ؟!

6- دراسة وتسهيل الإجراءات البيروقراطيه القاتله لعملية التملك والبناء والتطوير وسرعة توفير الكهرباء والماء وباقي الخدمات للأحياء المقامه حديثاً !!

7- تسهيل وتشجيع شركات الاستثمار الأجنبيه وإتاحة الفرصه لهم وهذا سوف يعجل بــ ( سد الفجوة ) من الاحتياج للوحدات وفك الإحتكار .

8- إستثناء شركات ومؤسسات المقاولات من اي قرارات جديده قد تصدر من وزارة العمل لخمس سنوات قادمه ؟؟؟؟؟

9- تكفل الدوله بعملية التطوير وتخفيض تكلفة منح عدادات الكهرباء أو جعلها بالمجان لفترة عشر سنوات قادمه .

10- وضع لجنه ذات صلاحيات نافذه مهمتها متابعة وتذليل الصعاب وإعدادها تقرير سنوي عن سير العمل لحين الأكتفاء الذاتي من الوحدات السكنيه .


اما والحال هكذا ........... فلا نمني انفسنا كثيراً ببيت الأحلام !!

الفرج من عند الله والرزق بيد الله وما غير ذلك إلا .... أسباب ..... ييسرها الله فأكثر من الدعاء والتوكل على الله


دمتم بخير

العقارات تنخفض في الرياض والمدينة وجازان والجبيل وترتفع في الدمام وينبع وحفر الباطن وبريدة

الرياض - الرياض

سجل المؤشر العقاري انخفاضاً في الرياض والمدينة المنورة وجازان والجبيل وارتفاعاً في الدمام وينبع وحفر الباطن وبريدة حسب الكشوفات الصادرة من كتابات العدل في كل من الرياض والمدينة المنورة والدمام وحفر الباطن وجازان وينبع وبريدة والجبيل.

وبحسب التقرير الأسبوعي الصادر عن وزارة العدل للفترة من 1433/5/7 حتى 1433/7/9 فقد سجل المؤشر العقاري انخفاضاً في كتابة العدل الأولى بالرياض بنسبة 28.89% بقيمة إجمالية بلغت 1.6 مليار ريال، كما سجل انخفاضاً في كتابة العدل الأولى بالمدينة المنورة بنسبة 38.89% بقيمة إجمالية بلغت 241.3 مليون ريال، وسجل في كتابة العدل الأولى بجازان انخفاضاً بنسبة 67.54% بقيمة إجمالية 7.5 مليون ريال، وسجل مؤشر كتابة عدل الجبيل انخفاضاً بنسبة 31.72% وقيمة إجمالية بلغت 77 مليون ريال.

فيما سجل المؤشر العقاري ارتفاعاً في كتابة العدل الأولى بالدمام بنسبة 44.4% وقيمة إجمالية بلغت 708.5 مليون ريال، كما سجل ارتفاعاً في كتابة العدل الأولى ببريدة بنسبة 1521.75 % وبقيمة إجمالية بلغت 1.2 مليار ريال، وسجل المؤشر في كتابة عدل حفر الباطن ارتفاعاً بنسبة 38.6 % وقيمة إجمالية 23.7 مليون ريال، وسجل في كتابة عدل محافظة ينبع ارتفاعاً بنسبة 397.44 % بقيمة بلغت 118.5 مليون ريال.

http://www.alriyadh.com/2012/06/03/article741205.html



يجيبوا سيرة واحصائيات كل مدن المملكة الكبيرة ما عدا جده و نادرا مكة.

صور من الغش في الرهن العقاري

د. صالح السلطان


يشتري الناس بيوتهم غالبًا عبر ما يسمى الرهن العقاري. وهذا الرهن على اسمه أداة لضمان السداد.

النفس أمارة بالسوء. حيثما وجد المال، كانت المظنة في ظهور المشكلات والغش والتدليس والخداع، من أحد طرفي التعامل أو من كليهما، أو ممن يتوسط بينهما، أو من أحد موظفيهم. خاصة أنه ليس لدينا بَعْدُ نظامٌ للرهن أو التمويل العقاري، ولا نظام لمكافحة الغش في الرهن والتمويل العقاري.

تتذكرون الأزمة المالية العالمية. فجرتها أساليب العبث في الرهن والتمويل العقاري. وهذا العبث ممكن وقوعه من كل طرف من الأطراف: البائعين والمشترين ووسطاء وسماسرة الرهن والمثمنين والمحامين.

من صور العبث المبالغة في تثمين العقار.

يعرف القراء أن مجلس الوزراء أقر في الأسبوع الماضي إنشاء الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين. وتهدف إلى تقييم العقارات والمنشآت الاقتصادية والمعدات والممتلكات المنقولة ونحوها وتطوير مهنة التقييم ورفع مستوى العاملين فيها.

القرار نقطة تحول جوهرية في تنظيم السوق العقارية (وغيرها)، لما للتثمين العقاري من أهمية بالغة في مجال تقييم الأصول والممتلكات العقارية تقييمًا وفق محددات مهنية وفنية ومالية متعارف عليها في مجال التثمين العقاري. لكنه في الأخير يبقى تثمينًا حاملاً قدرًا من الموضوعية، وقدرًا يصعب قياسه موضوعيًّا. ولذا فإن من أكبر الأوهام المبالغة في بناء الآمال على القرار. توقع كثيرون القضاء على التلاعب والغش وضياع الحقوق. كل هذا وهم في وَهْمٍ.

في الدول الغربية، وفي أمريكا تخصيصًا، التنظيمات للتثمين موجودة منذ سنين طويلة. ولا نتوقع أن نصل إلى ما وصلوا إليه من ضبط وتنظيم. ولم يَحُلْ كل ذلك من وقوع العبث بصور مختلفة، من كل الأطراف. بل كان الاحتيال من أسباب الأزمة المالية العالمية عام 2008.

هل نسد باب الأمل؟ كلا. فبذل الأسباب والجهد مطلوب، وعلى الله التكلان. المشترون خاصة، وهم عادة قليلو الخبرة والقدرات في تمحيص الصفقة، وكثيرون منهم على عجل، عرضة للوقوع ضحية استغلال. وينصح هؤلاء بتعيين محامين موثوقين لهذا الغرض. وعلى هؤلاء المحامين تحمل مسؤولياتهم فيما لو حصل غش أو تدليس أو خداع.

لكن تحملهم للمسؤولية يتطلب قانونًا يحملهم تلك المسؤولية. مطلوب صدور قانون لمكافحة الغش والاحتيال في الرهن العقاري. ولا ينبغي الاكتفاء بصدور قانون للرهن.

علينا الاستفادة من تجارب الآخرين، والحكمة ضالة المؤمن.

إثر تفجر الأزمة المالية العالمية عام 2008، تبنت أمريكا عام 2009 قانونًا صارمًا يهدف إلى مكافحة أنواع الغش في سوق الإقراض العقاري.

وكانت وزارة الخزانة الأمريكية قد تلقت نحو 62 ألف تقرير عن مخالفات في سوق الإقراض العقاري ذلك العام. وأعطى القانون الجديد ممثلي الادعاء أدوات جديدة تمكنهم من التحقيق في تلك الشكاوى. وأعطى القانون الجديد وزارة العدل الموارد التي تحتاج إليها لملاحقة المتورطين في جرائم مالية واحتيال، سواء كانوا مقرضين أو مقترضين، أو مقدمي خدمات للطرفين، وتقديمهم للقضاء.

من صور الوقوع ضحية للرهن العقاري ظهور عيوب خطيرة في العقار المشترى (المنزل غالبًا)، أي أن المنزل دون الجودة المتوقعة بصورة بينة. العيوب الخطيرة قد تحمل المشتري على ترك المنزل، والاستئجار من جديد. وعليه في هذه الحالة تحمل قسط ما اشتراه وقسط الإيجار.

على الناس الراغبين في الشراء الانتباه جيدا لهذه النقطة. عليهم تضمين عقودهم مع جهات التمويل وغيرها عبارات تحميهم في حال وجود عيوب خطيرة في المنزل المرهون. على جمعية حماية المستهلك تطوير عقود مالية تحمي المستهلكين في مثل هذه الحالات. كما مطلوب تطوير قدرات الأجهزة الرقابية في اكتشاف الغش في الرهن العقاري.

وتتأكد أهمية قانون مكافحة الغش في الرهن العقاري، ظهور العديد من شركات التمويل العقاري وشركات الوساطة التي رفعت لواء مساعدة الناس الذين ترفض البنوك إعطاءهم رهونات عقارية لسبب من الأسباب. تلك الشركات الصغيرة وسماسرتها ستزيد مع إقرار قانون الرهن العقاري. ظروف بيع منتجات تلك الشركات قد تنشأ منها أعمال خداع وضرر بأطراف.

هناك صور أخرى كثيرة للغش في الرهن العقاري، ولكنها لما تنتشر في مجتمعنا بعد. وظهور هذه الصور نابع في الغالب من مشكلات في الأسواق للأوراق المالية المدعومة بالأصول والمشتقات ذات الصلة. والموضوع طويل.

أخيرًا، انتبه أن تدفع عربونًا ولك شروط، بدون أن توثق هذه الشروط. حدد شروطك، وتأكد أنها تسجل لك في السند أو في ورقة رسمية موقعة ممن يمكنك استرجاع العربون منه. لا تدري، فقد لا يتم البيع لأمر لست سببًا فيه، ثم يضيع العربون عليك؛ لأنك لم تسجل شروطك بوضوح.


http://www.aleqt.com/2012/06/04/article_663708.html

اشتراط مساحة 250 متراً لا يتوافق مع معطيات السوق:

خفض «العقاري» لأمتار مساحة الشقق السكنية يرسم ملامح تحقيق حلم التملك


خفض الحد الأدنى لمساحات الشقق خطوة مهمة لمساعدة المواطنين على التملك

تقرير- محمد عبدالرزاق السعيد


أسوةً بالقرار الذي اتخذه صندوق التنمية العقارية مؤخراً وشمل خفض الأمتار المسطّحة للفلل السكنية من 390 متراً إلى 240 و250 و280 متراً لمواصفات البناء العالية، والمتوسطة، والعادية على التوالي، هل يمكن أن يقوم الصندوق بإجراء مماثل لخفض الحد الأدنى لمساحة الشقق السكنية والمحددة ب 250 مترا مربعا لغايات الحصول على قرض الصندوق.

هذا التساؤل ينبع من أهمية المواءمة بين شروط ومتطلبات الصندوق وآلية احتساب القرض الممنوح لطالبي القرض وبين المعطيات الحقيقية التي يفرضها واقع السوق على نحو يكفل توسيع قاعدة المستفيدين من القروض وتحقيق حلم أوسع لشريحة من المواطنين المتلهفين لتملك منزل، وهو ما يتطلب ضرورة أن يتم توسيع مظلة القرار لتشمل على نحو موازٍ المساحات المسطّحة المشروطة للشقق السكنية وخفض الحد الأدنى لها إلى معدلات مساحية تراعي معايير ومواصفات الوحدات السكنية المعروضة في السوق.

من خلال البحث والاستطلاع لمساحات الشقق السكنية المعروضة في السوق وجد أنها تقع في نطاق يتراوح متوسطه بين 150 - 180 مترا مربعا، في حين أن توافر شقق سكنية بمساحات وفق تقديرات الصندوق بحدود دنيا عند 250 متراً يعد أمراً نادراً، ما يقلّص الفرصة أمام طالب القرض للإيفاء بمتطلبات الحصول على قرض.
أمام ذلك يمكن لصندوق التنمية العقارية العمل على تطوير متطلباته واشتراطاته لتكون مناسبة لواقع السوق، وأكثر انسجاماً ومرونة مع احتياجات طالبي القروض وإمكاناتهم، إذ أن خفض الحد الأدنى للمساحات يعني انخفاضاً في قيمتها الشرائية وبالتالي التخفيف عن المقترض من الأعباء المادية اللازمة لشراء الوحدة، ومن ناحية أخرى فإن خفض المساحة يعني تحفيز المطورين العقاريين على زيادة حجم المعروض واستثمار المساحات والميزانيات في بناء عدد أكبر من الشقق لتلبية احتياجات عدد أكبر من الأُسر.

في ظل الظروف الحالية للواقع الإسكاني لا يمكن المساواة بين شروط المساحة للفلل السكنية مع المساحة المحددة للشقق، خاصة وأن هناك تغيرات جذرية قد طرأت في توجهات وثقافة المواطنين السكنية وفي معايير اختيارهم للمنزل، سواء من حيث نوعية المسكن التي كان يغلب عليها توجه المستهلك نحو "الفلل" والعزوف عن اختيار الشقق، بدواعي الاستقلالية والخصوصية، أو من حيث المساحات المبالغ بها وعدد الغرف غير المنطقي، إذ تغيرت تلك المعايير بشكل جوهري لاسيما في ظل الارتفاع الخيالي لأسعار الأراضي وتكلفة البناء وتقلص متوسط عدد أفراد الأسرة الواحدة، حيث أسهم كل ذلك في جنوح شريحة واسعة من المواطنين إلى الشقق السكنية باعتبارها خياراً ملائماً ومناسباً لإمكاناتهم واحتياجاتهم.

إن إرادة القيادة وما تمخّض عنها من قرارات لتذليل الصعوبات التي يواجهها المواطنون لامتلاك منزلهم الخاص عبر الحصول على قرض من قبل الصندوق، يتوجب مواكبتها من قبل الصندوق بحلول ابتكارية تكفل التخفيف عن المواطنين ومساعدتهم وفق معطيات السوق.

ولإيضاح مدى أهمية تخفيض الحد الأدنى لمساحة الشقق ومدى علاقته بمبلغ القرض الممنوح للمقترض الراغب في شراء شقة، نفترض مساحة الشقة التي تم اختيارها في حدود 160 مترا مربعا، ويبلغ سعرها الإجمالي 440 ألف ريال، إلا أن الصندوق يشترط أن يكون الحد الأدنى للشقة 250 مترا، رغم أن تقييمه لسعر الشقة كان أعلى من السعر الفعلي، حيث قيّم الشقة بمبلغ 3000 ريال للمتر الواحد وبقيمة إجمالية بلغت 468 ألف ريال، أي بزيادة 28 ألف ريال عن سعرها الفعلي، في الوقت الذي يسدد فيه الصندوق 70% من القيمة الإجمالية للشقة، ويتحمل المقترض باقي المبلغ سواء من خلال الدفع النقدي أو من خلال مصدر تمويل آخر.

تمسك الصندوق بشروط المساحة تكاد تكون صعبة وفق هذا المعطيات، إذ أن معظم الشقق المتاحة للبيع في السوق تقل مساحتها بكثير عن المساحة المشروطة من قبل الصندوق عند 250 مترا مربعا، وفي حال وجدت فإن قيمتها ستكون مرتفعة جدا.

هنا أعيد السؤال مرة أخرى، لماذا لا يتم خفض مساحات الشقق السكنية كما هو الحال بالنسبة للفلل؟، وبشكل يسمح بإنهاء معاناة الكثيرين الذين تعلّقت طلباتهم أو قروضهم بسبب هذا الشرط، وفي حال استمرار صندوق التنمية العقارية العمل بالشروط الحالية للشقق السكنية فهل يمكنه توفير شقق سكنية أمام المواطنين، أو على الأقل منحهم الحد الأعلى من القرض دون اشتراطات يصعب تحقيقها.

وكان قرار صندوق التنمية العقاري القاضي بخفض المساحات المطلوب تنفيذها للحصول على قرض الصندوق فيما يتعلق بالفلل قد لقي ردود أفعال إيجابية من قبل المواطنين والعقاريين والمقاولين، معتبرينه خطوة مهمة لمساعدة المواطنين على امتلاكهم منزلهم الخاص، يرافقه تخفيض ملموس في التكاليف المترتبة على المواطنين والمقترضين من ناحية، وعلى المطورين والممولين العقاريين من ناحية أخرى.


http://www.alriyadh.com/2012/06/04/article741553.html

حلول لتخفيض أسعار الأراضي


بدر بن محمد الراجحي


في مقالي السابق عن أزمة السكن ذكرت بعض الحلول لتخفيف وطأت الأزمة ، وكانت تدور حول ثلاثة محاور أساسية وهي : غلاء الأراضي ، والنمو السكاني ، وترهل التشريعات .

واليوم وبدون أي شرح أو مقدمات أقدم حلولاً عملية لتخفيف حدة ارتفاع أسعار الأراضي أسردها سرداً ، وهي :

1. لابد للدولة من خلال الصناديق الاستثمارية أن تشترى الأراضي الكبيرة على حدود المدن وتطورها مع الأخذ بالحسبان أن تكون مهيأةً لتقبل أدوار متكررة.

2. محاولة تقليل دائرة الإقراض من البنوك لشراء الأراضي للأفراد والتي تجاوزت 50% تقريباً والتركيز على إقراض الأراضي الخام.

3. البت في قرار نظام تعدد الأدوار على الطرق التجارية فوق الأربعين متراً، والذي لا يزال تحت الدراسة منذ سنوات طويلة ، مما يزيد من تمسك ملاك الأراضي بها لحين البت بالقرار.

4.فتح نظام المساهمات العقارية و تخفيف إجراءاتها المطولة ، حيث أن إلغاءه أو صعوبة تنفيذه جعل الخوض في جمع رأس المال للشراء والتطوير مهمةً صعبة.

5. لابد من العمل على تقليص إجراءات اعتماد المخططات ، حيث أن إحجام كثيرٍ من كبار المستثمرين عن تطوير الأراضي الخام كان بسبب طول إجراءات اعتماد المخططات، مما يجعل العائد للاستثمار قليلاً فيما لو قسم على السنوات التي تأخر بها اعتماد المخطط، ناهيك عن تأخر إيصال الخدمات.

6. السماح بالتمدد الرأسي ، حيث أن التمدد الأفقي فقط عن طريق تحجيم الأدوار المسموح بناؤها على القطع السكنية أدى إلى جعل بعض المدن تصل لمساحات غير منطقية.

7. لابد من توسيع النطاق العمراني للمدن التي تعاني تضخم بارتفاع أسعارها إذ أن تضييقه أدى إلى الحدَّ من عرض الأراضي الخام .. وجعل من يمتلك أرضا داخل النطاق العمراني يتمسك بها لأنه يعلم أنه بعيدٌ عن المخاطرة، وكلما مضى وقت تزيد قيمتها .. وبسرعة.!

8. الإسراع في إنجاز البنية التحتية لكافة الأحياء ، متمثلاً في إيصال الطرق والخدمات.

9. لابد من الإسراع وعدم تأخر إجراءات تحويل الأراضي داخل النطاق العمراني من زراعي لسكني.

10. زيادة مشاريع الدولة السكنية وعدم تأخرها.

11. لابد أن لا تنفذ أي مشاريع حكومية جديدة داخل المدن الرئيسية وذلك لتخفيف الهجرة للمدن وعدم زيادة النمو من خلال العاملين بتلك المشاريع سواء كانت مناطق عسكرية أو صحية أو تعليمية أو غيرها .

12. لابد من تعجيل البت القضائي في كثيرٍ من المنازعات العقارية، حيث أن التأخر كان سبباً خلف تعثر بيع بعض الأراضي إما لوجود خلافٍ عليها أو للتداخل أو لاختلاف ورثة ونحوها، مما كان له الأثر الفاعل في تقليل المعروض.

13. تخفيف الشروط القاسية التي تطبق على المطورين الراغبين لتطوير أراضيهم الواقعة ضمن النطاق العمراني الثاني.

14. وضع خطة معلومة وواضحة لاستغلال كثير من الأراضي الشاسعة المحيطة بالنطاق العمراني للمدن.

15. الشفافية بتوقيت اعتماد الرهن العقاري كون الكثير يؤجلون بيع الأراضي و ينتظرون اعتماد نظام الرهن العقاري الذي يراهن بعض العقاريين أنه سيتسبب بزيادة أسعار الأراضي.

16. إن غياب تنفيذ شبكة القطارات كان سبباً رئيسياً في صعوبة الهجرة العكسية وفوات استغلال معقولية الأسعار في تلك المناطق المحيطة بالمدن، ذات الأسعار المنطقية، لذا لابد سرعة توفير شبكة القطارات للتغلب على هذه المشكلة.

والخلاصة: معادلة العرض والطلب هي محور ارتفاع أسعار الأراضي ومالم تقم الدولة تحديداً بالعمل على تخفيف أسعار الأراضي من خلال التنفيذ العاجل فلن يستطيع أحدٌ غيرها فعل ذلك ، وإن لم تتحرك الدولة فسيكون حلم كثير من ذوي الدخل المحدود في تملك المسكن طويل جدا إن لم يكن مستحيلا.

http://www.al-jazirah.com/2012/20120611/ec14.htm